为了完善小区长效管理机制，多地在老旧小区改造中引入物业服务“先尝后买”“大区划片”“信托制”等模式，赋能小区物业服务，维护小区改造成果。

探索“先尝后买”

北京市通州区北苑街道玉带河西街8号院前不久完成改造。现在，不仅老旧管网跑冒滴漏问题得到彻底解决，小区的环境也有了整体改善。“楼道特别干净，居民提出报修需求，物业服务企业也会立刻反应，我们很满意。”居民朱女士说。

为破解没有物业服务的难题，小区采用“先尝后买”的方式，聘请物业服务企业提供服务。所谓“先尝后买”，就是让原本从没交过物业服务费的居民，先免费享受几个月的物业服务，让居民看到实际效果后，再决定是否与物业服务企业签约。

“企业用了大约三个月的时间，清运了小区内的垃圾，建了晾衣区。现在居民回来以后有车位，随时可以进出小区。”物业服务企业工作人员介绍说，通过暖心贴心的服务，企业获得了居民的认可。

为了让物业服务企业愿意留下来，北苑街道提出了阶梯收费方案，即在物业服务企业与小区签订合作协议之后，设立5年缓冲期，物业服务费由每月每平方米0.5元或0.7元阶梯递增，让居民真正享受到优质服务后，自愿主动交纳费用。

就居民对物业服务合同中服务事项不明白不清楚等问题，北苑街道提出，对于居民反映的问题，物业服务企业应照单全收，再按照实际的情况，企业能解决的自己解决，解决不了的，反馈给社区居委会或者街道办事处，联动解决，并把进展情况及时反馈给居民。

此外，为了进一步调动物业服务企业的积极性，北苑街道每年还会对物业服务企业进行考核，考核结果优秀的给予一定资金补助，用于进一步提升服务水平。

推出“大区划片”

“服务改善了，环境变好了。”黑龙江省哈尔滨市南岗区苗圃街112号院小区居民李女士对小区变化赞不绝口。这些变化来自南岗区住房城乡建设部门联合街道办事处和社区居委会推出的“大区划片”物业管理模式。

据了解，该小区由焊接研究所家属楼以及苗圃街114号、苗圃街114-1号等多栋分散建筑组成，基础设施老化且布局零散，单体规模小、住户少，但管理成本高，很多物业服务企业都不愿接手。

为此，南岗区通过“大区划片”的方式引进物业服务企业解决问题，即以街区为单位重新划分管理区域，遵循方便业主生活、物业服务企业降本提质等原则，整合改后小区、单体楼、产权单位家属区等，清退劣质物业服务企业，依法选聘实力强、信誉好、服务优的新物业服务企业进驻。

企业工作人员表示，自进驻小区后，已投入40余万元更新健身器材、监控系统及垃圾桶等设施，并在小区内施划了停车标线，还即将启用智能道闸。

南岗区住房城乡建设局相关负责人表示，“大区划片”模式已实现全区379个弃管小区从“政府兜底”到“专业管理”的转变，真正让老旧小区焕发新生机。

尝试“信托制”

环境干净整洁，监控设施、太阳能路灯、电动自行车充电车棚等设施一应俱全，走进内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区农机楼小区，看到的是小区环境面貌的蝶变，听到的是居民的啧啧称赞。

农机楼小区的“变身”得益于林荫街道绒纺社区推行的社区集体经济“信托制”物业管理模式。该模式是由社区居委会全额控股，聘用辖区居民为法定代表人、监事会成员并成立智慧物业管理公司的一种管理服务形式。公司下设智慧物业管理部、24小时客服部、家政服务部，为居民提供物业、家政、劳务、就业等服务。同时，公司研发了“信托制”APP，通过APP平台，居民可线上灵活缴费，实时查看物业服务费收支情况，开展实人、实房投票决策等协商议事，实行透明化管理，居民参与小区治理的热情提升，知情权、参与权、监督权得到保障。

居民按需“点单”，企业提供“菜单式”服务是“信托制”物业服务赢得居民认可的关键。每年年初，企业会根据小区存在的突出问题和居民服务需求列出服务项目清单，以服务项目确定物业服务收费标准，并在“信托制”APP上建立小区业主共有资金独立账户，实行物业服务取款和业主查询“双管理”，业主随时可以查询小区每一笔花费，实现共有资金管理公开透明。

“‘信托制’物业服务让我们可以根据自己确定的物业服务费标准享受相应的服务，一些热心并有一技之长的居民还可加入小区路灯安装、路面维修等基础设施改造中。企业根据居民的贡献度，采取赠送家政服务券等奖励机制，提升居民参与小区建设的积极性。”居民于先生说。

摘自　《中国建设报》　2025.07.22　于芸